Cómo funciona el arrendamiento de local o apartamento turístico para NO residentes
Empecemos por una afirmación tajante: el Arrendador es sujeto pasivo de IVA desde el mismo momento en que da comienzo un contrato de Arrendamiento. Por tanto, se debe repercutir el impuesto al arrendatario.
Entonces, ¿siempre funciona así? ¿Siempre he de repercutir IVA?
La normativa de IVA establece que si existe o se interpreta la existencia de un establecimiento permanente entonces se deberá repercutir IVA mientras que de no existir cabría la posibilidad de NO aplicar IVA y acogerse a la Inversión del Sujeto Pasivo.
La mera existencia de un local arrendado no implica per se la condición de establecimiento permanente puesto que para que se considere así debe existir una estructura de medios humanos y técnicos capaces de gestionar la actividad.
Por tanto:
- Si existe o se interpreta que existe establecimiento permanente:
Existirá la obligación de darse de alta en el censo de empresarios mediante el modelo 036, repercutir IVA y por tanto proceder a realizar las presentaciones trimestrales y resumen anual de IVA. En concreto, se establece que enn el caso de que se arrienden inmuebles y se disponga en España para la ordenación de la actividad de, al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad que se realiza se podrá entender que es de carácter empresarial a través de establecimiento permanente y deberá tributar de acuerdo con las normas previstas en el apartado de “Rendimientos de actividades económicas obtenidas por medio de establecimiento permanente
- Si no existe establecimiento permanente el NO residente NO repercutirá IVA en su factura de alquiler y el inquilino o arrendatario se autorepercutirá el IVA mediante la aplicación de la inversión del Sujeto Pasivo.
Normativa general aplicable:
Y es que respecto a la normativa general aplicable en el arrendamiento de viviendas turísticas, la normativa indica para aplicar otros regímenes especiales:
“….la exención no comprende los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos….”
Y por otro lado se especifica:
“….el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc….”
Respecto de estas dos aclaraciones anteriores recomendamos la lectura de las siguientes consultas vinculantes: Consultas vinculantes: V0895-05 y V3095-14
Ahora bien, ¿qué pasa si el arrendamiento del local de un NO residente es a una agencia turística?
Si lo que existe es un subarriendo cuya finalidad es que la vivienda llegue al consumidor final deberá aplicarse el 21% de IVA.
¿Y qué pasa con los beneficios del NO residente?
La Agencia Turística deberá retener el impuesto sobre la renta correspondiente a los no residentes sobre el importe íntegro facturado in incluir el IVA en dicho cálculo.
En concreto, la Administración Tributaria dice respecto a los ingresos a declarar por los NO residentes:
“El año siguiente, los residentes fiscales de otros países miembros de la UE, Islandia y Noruega, podrían deducir los gastos correspondientes al alquiler, siempre que acrediten “que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España”. La legislación no contempla tal deducción al tiempo de practicar la correspondiente retención por la agencia de alquileres.”
En estos casos, únicamente estarán exentas de aplicar IVA aquellos casos en los que el propietario alquila al consumidor final sin proporcionar servicios propios de la actividad hotelera. Es decir, que no interviene ninguna agencia mediadora.
Normativa aplicable a la hora de incluir gastos para los NO residentes:
¿Qué conceptos se entienden propios de la actividad hotelera?
La Ley 37/1992, de 28 de diciembre, de IVA indica a modo de ejemplo los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos y concreta aún más indicando que se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los servicios de limpieza del interior del apartamento y servicios de cambio de ropa prestado con periodicidad semanal.
¿Qué servicios no se consideran complementarios de la industria hotelera?
– Servicio de limpieza y servicios de cambio de ropa del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
– Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Por tanto, cuando el propietario alquile directamente al consumidor final y además ofrezca servicios complementarios propios de la industria hotelera, deberá repercutir un IVA del 10% a cada cliente con sus facturas.
¿Y qué ocurre en estos casos con los beneficios a declarar por los NO residentes?
En estos casos los no residentes deberán declarar la cantidad total que se recibe del arrendatario, sin deducir gastos.
¿Hay excepciones?
Sólo para el caso de los contribuyentes residentes en “otro Estado miembro de la Unión Europea, Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible podrán deducir los gastos en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si demuestran que están directamente relacionados con los ingresos obtenidos en España y que tienen una relación directa e indisociable con la actividad económica en España.”
Para poder realizar esta acción, en el momento de deducirse los gastos, junto a la declaración tributaria deberán incorporar un certificado de residencia fiscal emitido por las autoridades fiscales del otro estado miembro de la UE.
Impuestos a pagar por un NO residente: ¿Cuál es el tipo general aplicable?
El tipo general para NO residentes es del 24% para los contribuyentes sin establecimiento permanente, mientras que para los residentes en otros estados de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con un acuerdo para un intercambio efectivo de información tributaria, la tasa será del 19 por ciento.
¿Debe incluirse la retención de NO residentes en las facturas?
Sí, en cada factura deberá indicarse el pago a cuenta que se realiza o la retención aplicable que se efectúa. Igual que pasa con los impuestos que nos corresponden a los que tenemos residencia fiscal en España, si los ingresos y por tanto los pagos a efectuar provienen de una misma fuente, derecho o bien podrán agruparse y pagarse en su conjunto. Esta declaración se presentará de forma trimestral y por su propia naturaleza, generará un importe a pagar.
En concreto, la Administración Tributaria ( Hacienda ) establece claramente:
Retención a no residente por arrendamiento de locales
¿Debe practicarse retención sobre los rendimientos satisfechos a un no residente en concepto de arrendamiento de un local de negocio?
Sí, siempre que el arrendatario sea un obligado a retener. La retención aplicable es el tipo de gravamen general, debiéndose ingresar a través del modelo 216. También existe obligación de presentar declaración-resumen anual, modelo 296, identificando al perceptor.
| Año de devengo | 2007-2011 | 2012-2014 | 2015 | 2016 | |||
| Tipo impositivo | 24% | 24,75% | Residentes UE, Islandia y Noruega | Resto de contribuyentes | Residentes UE, Islandia y Noruega | Resto de contribuyentes | |
| Hasta 11-07-2015:
20% |
Desde 12-07-2015:
19,50% |
24% | 19% | 24% | |||
Por su parte, los contribuyentes que hayan soportado la correspondiente retención no estarán obligados a presentar declaración por este impuesto.
( Más información en: Agencia Tributaria )
Por tanto, si un NO residente dispone de un apartamento turístico y se lo alquila a una agencia intermediaria se entiende que las facturas deben emitirse con IVA y debe aplicarse la retención de NO residentes indicada en el cuadro anterior.
Desde Asesoría Edac trabajamos con agencias intermediarias en la gestión y arrendamiento de apartamentos turísticos y disponemos de un equipo de asesores fiscales que ayudan y facilitan tanto a los propietarios NO residentes como a empresas de gestión la presentación de todas las obligaciones que se generan con estos contratos considerados arrendamientos de viviendas turísticas.
Daniel Moreno Haro
CEO Asesoría Edac
CEO La Central del Negocio
