Ahorro Fiscal: ¿Cómo tributan las empresas destinadas a sólo alquiler de propiedades?

En el presente artículo analizaremos el Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

En concreto veremos cómo funciona el IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES para estas entidades dedicadas únicamente al alquiler.

En el RÉGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS deben tomarse en cuenta el Título VII Capítulo III TRLIS, artículos 53 y 54

 

¿A quien puede ser aplicable el régimen fiscal de entidades o empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas?

Este régimen es opcional y se aplicará a las entidades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.

Este régimen especial de Empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas es compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Así mismo, se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

 

Las empresas o entidades que quieran acogerse a este sistema de tributación deben de cumplir los siguientes requisitos para aplicar el régimen discal de entidades de alquiler de viviendas:

1. El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8.
2. Para que sea aplicable, las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido.
3. Las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido. Por tanto, la contabilidad analítica es fundamental.

En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55% se corresponda con:

• de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento, o, alternativamente
• del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la bonificación.

Este régimen aplicable a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas es incompatible con otros regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto: Consolidación fiscal, Transparencia fiscal internacional, Fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

En resumen:

El Capítulo III en su artículo 48 del Régimen de Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda concreta:

“2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:

8. Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
9. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años. Este plazo se computará:

1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

1. Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
2. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al régimen.
4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo siguiente.

Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo.”

¿Qué ventajas o bonificaciones pueden tener las empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas?

Las empresas dedicadas al alquiler/arrendamiento de vivienda que cumpliendo los requisitos anteriores pudieran acogerse a este sistema, tendrían los siguientes porcentajes de bonificación fiscal:

1. Bonificación del 85% con carácter general.
2. Bonificación del 90% si arrendatario es discapacitado y en la vivienda se han realizado obras e instalaciones de adecuación.

Base de bonificación: la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos.

La Renta bonificada se obtendrá del Ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

Debe tenerse en cuenta que tratándose de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento financiero a los que se refiere el Capítulo XII del Título VII de esta Ley, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado régimen especial.

Además, la bonificación prevista en este apartado resultará incompatible, en relación con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista en el artículo 25 de esta Ley.

DEDUCCIÓN PARA EVITAR DOBLE IMPOSICIÓN INTERNA APLICABLE A PLUSVALÍAS DE FUENTE INTERNA

Se debe tener en cuenta que para la reducción del 50 % de la deducción del artículo 30.5 TRLIS (100% x Tipo de gravamen x menor de: incremento neto de beneficios no distribuidos ó rentas computadas) se aplicará en el caso de:

Rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal y que se correspondan con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados.

 

¿Cómo puede realizar DISTRIBUCIÓN DE DIVIDENDOS una empresa dedicada exclusivamente al arrendamiento de viviendas?

Para la distribución de dividendos será de aplicación de la deducción para evitar la doble imposición regulada en el artículo 30.1 TRLIS (50% x Tipo de gravamen x dividendos de entidades residentes) a los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación prevista para este régimen, cualquiera que sea la entidad que los distribuya, el momento en el que el reparto se realice y el régimen fiscal aplicable a la entidad en ese momento.

Debe tomarse en cuenta que siempre se considerará que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.

Reglas especiales o particulares a la aplicación del Régimen Especial de Viviendas Arrendadas:

En el caso de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal, se aplicarán las reglas generales de este Impuesto.

No obstante, en caso de que proceda la aplicación del artículo 21 de esta Ley, la parte de la renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados, tendrá derecho a la exención prevista en el mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas.

No serán objeto de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda a una operación interna dentro de un grupo fiscal.

 

Asesoría Edac cuenta con un departamento Fiscal y Económico especializado en el análisis de costes, ahorro fiscal y estudio económico de empresas y entidades que garantiza y vigila que su empresa y sus inversiones obtengan siempre el máximo rendimiento cumpliendo siempre con todas las normativas y leyes que puedan afectarle.

 

Las inversiones inmobiliarias, y a pesar de las fluctuaciones del mercado, ofrecen una rentabilidad segura a medio y largo plazo. Por eso mismo, planificar cómo debe ser nuestra empresa en un futuro en las primeras etapas del proyecto garantiza que en un futuro nos ahorremos dinero con operaciones societarias, impuestos, etc. para reconducir fiscal o mercantilmente nuestra empresa hacia donde nos pueda interesar.

Si tiene una sociedad patrimonial, una sociedad dedicada al alquiler de viviendas, o está pensando en incorporar sus viviendas a una sociedad para garantizar la continuidad de su legado a sus herederos, etc. no dude en consultar con una Asesor Experto en Gestión de Empresas Inmobiliarias. Sin duda se ahorrará dolores de cabeza futuros y claro está, impuestos.

 

Daniel Moreno Haro

Dept. Fiscal – Estratégico

Asesoría Edac – Lcdn

 

Aclaraciones adicionales:

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Con la colaboración de Jose A. García

Innoe asesores – Gm Assessors

El presente artículo ha sido proporcionado por nuestro colaborador Jose A. García de INNOE ASESORES. Desde aquí, gracias por compartir con nosotros parte del contenido.