:Aunque poco conocido por el público en general, en la reforma de nuestra casa podemos aplicar un IVA reducido del 10% en algunos casos concretos. Por ello, vamos a intentar explicar en qué consiste el IVA de autopromoción y cómo pagar menos IVA al realizar la reforma del hogar.
¿Qué es el IVA de Autopromoción?
Entendemos por autopromoción inmobiliaria al modo de construir una vivienda de un particular para su propio uso. Por tanto, con este proceso excluimos a profesionales que vayan a sacar rendimiento mediante el alquiler o la venta del inmueble. Eso significa que el promotor de la vivienda será una persona física, es decir, un autopromotor, mientras que la promoción inmobiliaria será una vivienda para uso propio.
Por tanto, la autopromoción no está considerada una activad empresarial. Eso significa que no hay que darse de alta en ninguna actividad empresarial o crear una sociedad mercantil. Precisamente una de las premisas es que no seas un profesional del sector para poder aplicar esta medida. En definitiva, lo que se pide es que seas el “consumidor” final del bien y, por tanto, el que soporta el impuesto.
El IVA de la autopromoción no es deducible y para el autopromotor es un mayor coste de adquisición o compra.
Regulación de la Autopromoción
La Autopromocióm se considera de uso personal y no se podrá desgravar el IVA como si fuera una empresa. Según la ley vigente, en la construcción de una vivienda de uso personal aplicaremos el IVA de tipo reducido a la empresa constructora y a los industriales. ¿Cómo? Muy sencillo:
Cumpliendo los requisitos anteriores, resultará de aplicación el tipo impositivo reducido del 10% en las ejecuciones de obra efectuadas por los contratistas a favor del promotor de la construcción de una vivienda, incluido el caso de particulares que lleven a cabo la autopromoción de una vivienda para uso propio y siempre que se cumplan los demás requisitos señalados en el artículo 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992.
¿Qué dice LIVA (Ley IVA) respecto al IVA reducido?
El artículo 91 de la LIVA establece que:
“Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes:
- Las siguientes operaciones:
1.º Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.”
Otras consideraciones a tener en cuenta
Además, por su parte, la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante (V4244-16), de 4 de octubre de 2016 establece, en este sentido, los requisitos necesarios para la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento en las ejecuciones de obra:
“Según los criterios interpretativos del mencionado precepto legal, relativos a la construcción de edificaciones, recogidos en la doctrina de esta Dirección General, la aplicación del tipo reducido previsto en el artículo 91, apartado uno, 3, número 1º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido , procederá cuando:
- a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
- b)Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista.
La expresión “directamente formalizados” debe considerarse equivalente a “directamente concertados” entre el promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados.
A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor) o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos a la venta, el alquiler o el uso propio.
- c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.
- d) Las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción de los citados edificios.”
Así, y tal y como explicábamos en el punto inmediatamente anterior, en las ejecuciones de obra derivadas de la autopromoción el tipo impositivo aplicable será del 10% por cumplir los requisitos recogidos en el artículo 91 de la LIVA.
¿Cómo lo ve Hacienda?
Dado que es un tema que crea cierta controversia y principalmente problemas en la aceptación o realización de presupuestos y facturas, remitimos aquí el enlace directo de Hacienda para su mejor verificación: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/que-tipo-se-aplica-obras-viviendas.html
¿Cómo puede aplicar esto a la reforma de mi casa?
Todo lo anterior se resume en que:
- Se pagara el 10% de IVA a industriales y constructor pero
- Se le cargara el 21% de IVA en el resto – Técnicos, Terreno, transporte, materiales, etc..
Por tanto, podemos concluir y resumimos en que material + mano de obra = 10% de IVA
Pero ojo, si se contratan los servicios y obras de forma independiente podría interpretarse otra cosa. Por tanto, dependerá de cómo estemos contratando a nuestros industriales. Mucho cuido a la hora de aplicar estos criterios para no crear conflictos con nuestros industriales, obligados a repercutir el IVA o con Hacienda que todos sabemos que antepone la recaudación a la sensatez.
Otros conceptos:
De cara a entender si es posible aplicar el IVA de autopromoción hay que entender que el concepto de rehabilitación se detalla en el artículo LIVA art. 20.uno.22º.B) con las siguientes premisas:
-
Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas.
-
El coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado (descontado en ambos casos el valor del suelo).
¿Tiene dudas? Consúltenos
Asesoría Edac dispone de un departamento fiscal especializado en Inmobiliaria que puede ayudarle en sus proyectos de inversión obras y reformas procurando que todas las acciones que realice cumplan la más estricta legalidad. Así mismo, el departamento jurídico Inmobiliario de Asesoría Edac puede ayudarle en con la contratación de proveedores y contratistas de obra de forma que pueda beneficiarse de un IVA reducido con todas las garantías al mismo tiempo que exige a sus proveedores el cumplimiento de plazos y precios pactados.
No dude en consultarnos, todo nuestro equipo de Asesores estará encantado de atender sus dudas con respecto al IVA de la Autopromoción.
