Contrato alquileres de vivienda. ¿es rentable alquilar? ¿y el crowdfunding?
A pesar de la Crisis son muchas las empresas que insisten en un valor seguro como el inmobiliario. Entonces, ¿en qué punto queda el alquiler para estos “especuladores de vivienda”?
Empresas que siguen invirtiendo en el sector Inmobiliario:
Hoy hemos sabido a través de el Economista Digital que la compañía Merlin Properties ha captado 300 millones de euros con un vencimiento a 12 años según ha informado la propia SOCIMI. Lo curioso de la operación es que la operación supone un cupón anual del 2,375%. Con este interés ha sido capaza desde que iniciase su actividad en 2016 de captar 2.250M €.
La realidad es que deja perplejo a cualquiera que con sólo un interés o rentabilidad de un 2,375% sea capaz este Fondo de Inversión de captar tanto capital cuando nosotros mismos disponemos de productos con más rentabilidad y con total seguridad para los inversores.
Merlin Properties, desde su nacimiento, ha mostrado su interés por el mercado inmobiliario y en la diversificación de sus fuentes de financiación manteniendo su endeudamiento por debajo del 50% de sus activos.
Los fondos que entrarán el próximo 18 de Junio irán destinados a la amortización de deuda hipotecaria así como nuevas inversiones. Eso sí, alargará el periodo de vencimiento.
¿Y a cuánto asciende la cartera inmobiliaria? Pues su patrimonio Inmobiliario se estima en unos 10.000M € y actualmente se ha convertido en la primera inmobiliaria Española.
¿Y en qué centra sus propiedades? Pues la SOCIMI se centra en gestionar su cartera de oficinas, centros comerciales y logísticos, etc.
Esta noticia no sorprende. Barcelona es una de las capitales españolas con los alquileres más altos empujados principalmente por la presión de los apartamentos turísticos y su oferta inmobiliaria dirigida casi específicamente hacia Fondos de Inversión y Empresarios que tratan la vivienda como una mercancía más con fines puramente especulativos. Merlin Properties no es ajena a esta especulación, en manos de grandes capitales y con vías poco transparentes de gestión como pueden ser las SICAV, etc.
Y la pregunta sería, ¿qué valor añadido ofrece este tipo de empresas a la sociedad? En cualquier caso, nosotros nos centramos en cómo podemos minimizar el impacto de esta especulación en nuestros contratos de alquiler y terminaremos el artículo mostrando al “especulador” o inversor cómo invertir mejor en vivienda destinada al alquiler.
Entonces, ¿Cómo funciona un contrato de alquiler de vivienda?
Según la última reforma de la LAU un contrato de arrendamiento de vivienda ha de tener una duración de mínima de 3 años (anteriormente eran 5) y dentro del contrato deben fijarse las condiciones para la relación entre inquilino y propietario de la vivienda dure al menos ese periodo.
¿En qué casos puede durar menos tiempo el contrato de alquiler?
- Por fuerza mayor del propietario: debería acreditar que necesita la vivienda para uso personal y por tanto para vivir careciendo de otras posibilidades.
- Evidentemente por impago: aconsejamos siempre realizar un seguro de impago de alquiler cuyo coste suele rondar un 50% de una cuota de cara a que tanto la reclamación judicial sea gratuita como el cobro del alquiler esté garantizado.
- Por decisión unilateral del inquilino: existiría penalización. Lo más habitual es penalizar 1 mes por año no cumplido y exigir el cumplimiento completo del primer año
- Por decisión unilateral del propietario: debería indemnizar la inquilino. El pacto sería libre.
¿Qué medidas pueden tomarse para limitar los precios del alquiler?
La primera sin duda sería permitir que los contratos de alquiler pudieran alargarse en el tiempo. De esta forma el propietario no especularía con las “posibles” subidas de precio y buscaría rentas más seguras a medio y largo plazo.
Otra medida sería limitar los precios en las renovaciones de contratos y no dejarlo “a precio de mercado”. Nuestra Asesoría de Barcelona por ejemplo ha lanzado un proyecto de Crowdfunding Inmobiliario donde precisamente lo que se busca son rentabilidades seguras, constantes y a medio – largo plazo. Nuestra consultora está convencida que al precio actual de la vivienda especular con pequeñas subidas de arrendamiento de 50€ o 100€ y para ello tener la propiedad vacía y enseñando la vivienda 2 meses está claro que no es rentable. Es preferible tener la vivienda ocupada, bajo un mantenimiento constante del inquilino y cuida la inversión a medio plazo. La especulación se la dejamos a los “vendedores inmobiliarios profesionales”
¿Cuánto podrían subirme el alquiler?
Pues para aquellos a los que les toca renovación de contrato o lo que es lo mismo, llevan ya 3 años viviendo de alquiler, les podría subir la renta entre un 10% y un 20%.
Nuestra propuesta en casos en los que el propietario desea incrementar la renta es ofrecerle alguna alternativa. ¿Y sí hacemos un contrato o seguro de impago de alquiler a cambio de mantener la renta al inquilino? De esta forma garantizamos el cobro del alquiler al propietario, evitamos que tenga el piso vacío mientras lo enseña a un precio más elevado y por tanto, demostramos que a medio plazo es una medida positiva para ambas partes implicadas en un contrato de alquiler de vivienda. Además, pensemos que estos gastos se repercuten al inquilino y por tanto el propietario sale beneficiado.
Disponer de una buena cobertura que garantice el cobro del alquiler de la vivienda es fundamental en una inversión inmobiliaria destinada al alquiler. Hoy en día comprar para alquilar no es rentable si no se hace disponiendo de fondos. Invertir hipotecando no es una buena idea. Por eso mismo, la inversión colectiva inmobiliaria es una muy fórmula de generar ahorro complementando la jubilación el día de mañana.
¿Qué debo incluir en el contrato de alquiler?
Es conveniente establecer todos los supuestos que se nos puedan ocurrir. Incluiríamos desde la posibilidad de que convivan familiares, hasta poder domiciliar nuestro negocio o situaciones similares dado que no cumplirlo podría suponer en incumplimiento de contrato y por tanto daría potestad a la propiedad para rescindir el contrato.
¿Cómo me devuelven la fianza?
La fianza se devuelve una vez se demuestra que en la vivienda no hay daños y se entrega en el mismo estado en que se entró como inquilino. En ningún caso la fianza puede servir para el pago de las últimas rentas, cosa que es muy habitual que pase. De hacerlo se incumple también el contrato.
La fianza estará depositada en la cámara de la propiedad. Eso sí, es responsabilidad del propietario de la vivienda y podría ser motivo de denuncia y sanción no hacerlo.
Finalmente diremos que el mercado inmobiliario está en un techo económico que difícilmente es sostenible. Son varios los artículos relacionados con este tema que hemos ya redactado. Nuestra consultora estima que para el año 2021-2022 volveremos a tener otra burbuja inmobiliaria. Por eso mismo, tal y como indicábamos anteriormente, invertir en vivienda por necesidad o para disponer de una vivienda propia puede ser una gran inversión ( en términos relativos) pero lo que tenemos muy claro es que hipotecarse para comprar una vivienda destinada al alquiler sin duda no es una buena idea. Y para ello pondremos 2 ejemplos simples:
¿Cuál es la mejor fórmula para invertir en el sector Inmobiliario?
Ejemplo 1:
Compra vivienda valorada en 250.000€.
Ya de entrada al ser la segunda vivienda necesitaremos tener ahorrados 100.000€ cosa que difícilmente haya ocurrido. Pero vaya, supongamos que sí los tengo.
Nos quedaría una hipoteca a 20 años por importe de 760€/mes.
¿Por cuánto podríamos alquilar la vivienda? Pues bien, en Barcelona una vivienda de estas características se alquilaría aproximadamente por unos 900 – 1.000€ ( netos ya restado escalera, etc. )
Por tanto, cual es el Beneficio? Estaríamos hablando de un máximo de 200€-250€/mes durante 20 años. ¿ Seguro que no subirá el interés? ¿Nos pagará todos los meses el inquilino?
Dejo planteadas estas cuestiones al análisis del lector. El rendimiento ronda el 1% con el riesgo que conlleva tener esta inversión a 20 años con hipoteca y habiendo apalancado 100.000€ de nuestros ahorros.
Ejemplo2: Crowdfunding
Mismo caso. Compra de vivienda valorada en 250.000€
La compramos entre 10 socios a través de nuestra plataforma de Inversión en Renta Segura como la que tenemos en Asesoría Edac.
Año 0 Crowdfundig:
Cada uno ponemos 25.000€
Rendimiento del primer año:
- calculamos 1.000€/mes ( como el ejemplo 1 ): 12.000€
- restamos los gastos: seguro, costes: 2.300€ ( lo calculamos por exceso )
Neto a percibir: 9.700€/año lo que supone 3,8% de interés en el peor de los casos.
En este caso concreto, complementamos esta inversión con aportaciones adicionales de forma mensual. Es decir, no especulamos y consideramos esta compra un plan de inversiones para todos los socios. Por tanto, cada mes aportamos 100€ cada uno.
¿Qué ocurriría entonces con nuestra inversión?
Pues tendríamos 1 piso pagado desde el momento 0.
Año 1 Crowdfunding:
Al finalizar el año 1 tendríamos el mismo piso y unos ahorros de 9.700€ ( lo ganado neto con el piso ) y 12.000€ de las aportaciones.
¿Qué pasaría ahora si compramos con los 21.700€ una plaza de parking? En este caso la alquilaríamos por un neto de 90€/mes
Año 2 Crowdfunding:
Al finalizar el 2º año tendríamos 1 piso ( 9.700€/año ) + 1 parking ( 1.80€/año) + 12.000€ aportados mensualmente al plan de inversión segura o renta jubilación.
A partir de aquí los socios decidirían si quieren continuar haciendo aportaciones y para comprar exactamente qué.
Supongamos que no desean hacer más aportaciones pero desean sacar rendimiento a su dinero sin retirarlo. Tal y como hemos dicho, tenemos:
Aportaciones de 12.000€
Beneficios de 10.780€
Año 3 Crowdfunding:
Sin hacer aportaciones se podría comprar otra plaza de parking2.
Obtendríamos: 10.780€ ( Piso + Parking1) + 1.080€ (Parking2 ) = 11.860€
Año 4 Crowdfunding:
A l finalizar el año 4 tendríamos: 11.860€ del año 3 + 11.860 del año 4. ¿ Compramos otro parking3?
Año 5 Crowdfunding:
11.860€ ( año 4) + 1.080€ ( parking3) = 12.940€
Año 6 Crowdfunding:
12.940 (año 5) + 12.940 ( año 6 ). ¿ Compramos otro parking4?
Año 7 Crowdfunding:
12.940 + 1.080€ (parking4) = 14.020€
Año 8 Crowdfunding:
14.020€ + 14.020€ ( año 7). ¿Compramos otro parking5?
Año 9 Crowdfunding:
14.020€ + 1.080€ (parking5)= 15.100€
Año 10 Crowdfunding:
Vencimiento Plan Inversión Renta Segura: Saldo Bancario: 15.100€ + 15.100€ ( año 9).
Y llegados a este punto pregunto a los “socios”. ¿Qué hacemos ahora?
Tenemos: 1 piso + 5 parking + 30.200€ en la cuenta bancaria.
¿Cuánto hemos invertido para esto? Pues 27.400€ cada socio y por tanto 274.000€ en total. ¿Qué rentabilidad obtenemos a partir del año 10?: 5,5%
Por eso mismo nuestros proyectos apuestan no sólo por la autofinanciación si no también por continuar aportando al fondo con la finalidad de invertir más. El mismo ejemplo si hubiéramos seguido aportando se hubiera podido llegar al año 10 con un Rendimiento del 6,12%
Y ahora pregunto. ¿Tienes 40 años? ¿Y si hacemos a 20 años este plan qué pasaría?…. Lo explicaremos otro día.
Invitamos al lector a ampliar información al respecto tanto en nuestra sección Servicios Inversiones como en la web de nuestros socios de La Central del Negocio donde amplían información sobre qué es una inversión colectiva Inmobiliaria.
Daniel Moreno
Ceo Asesoría Edac – La Central del Negocio
