En septiembre de 2020, por amplio consenso político catalán, fue aprobada la Ley Catalana de Regulación de Arrendamientos Urbanos. Muchos ya advertíamos que esta regulación invadía competencias estatales y que podría darse el caso de quedar sin efecto o verse recortada. Pues bien, casi 1 año después así ha sido. El Tribunal Constitucional, en una decisión unánime, ha anulado parcialmente la Ley catalana de regulación de alquileres con ese mismo argumento, que invade competencias estatales. El problema principal que ha costado la nulidad era que cada municipio podía interpretar como quisiera las llamadas “áreas tensionadas”. Ante esta libre interpretación, dichos municipios podían regular aún más los precios ya controlados por la Generalitat.
A pesar de las quejas del Sindicat de Llogaters que afirmaba que con la Ley 11/2020 se había ayudado a un 70% de la población Catalana que se centra en áreas tensionadas con una reducción del 5% en el precio medio del alquiler, la sentencia será publicada próximamente.
En resumen, lo que la la normativa que pretendía era:
- Regular el arrendamiento en los 60 municipios con más de 20.000 habitantes.
- Aplicar sanciones de entre 3.000€ y 9.000€ por infracciones leves.
- Administrar sanciones de entre 9.000€ y 90.000€ para infracciones graves.
Todo esto ha quedado sin efecto.
¿Qué anula exactamente el Tribunal Constitucional?
Concretamente se anulan 11 artículos de la ley de regulación de alquileres:
Los artículos anulados por la sentencia son, además del 1:
- El 6, que impedía que el alquiler en zonas tensionadas fuera más alto que el precio de referencia para una vivienda del mismo entorno.
- El 7, que establecía esos precios de referencia
- Del 8 al 12, que permitían al inquilino recuperar las cantidades pagadas de más y con intereses
- El artículo 13
- Los artículos 15 y el 16.2, donde se detallaban infracciones graves y leves para los arrendatarios que incumplieran esta normativa.
La anulación de todos ellos impide el propio cumplimiento o la finalidad que perseguía la Ley
¿Por qué se ha tumbado la ley de regulación de alquileres?
Actualmente, solo el Estado puede regular las bases de contratación. Por tanto, el Tribunal Constitucional se ha centrado únicamente en las bases contractuales que el artículo 149.1.8 de la Constitución declara competencia del Estado. Más concretamente, y según remarca la sentencia, solo la
“legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan”.
Además, también se le otorgan estos poderes en las “bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos de leyes y determinación de las fuentes del derecho”. En resumen, que una Ley que afecte a una única parte del Territorio puede perjudicar al resto por lo que no será aplicable sin una clara regulación conjunta por parte del Estado.
Consecuencias de la “anulación” de la Ley Catalana de regulación de arrendamientos:
En base a esta sentencia, no se aplicará ningún control ni regulación en contratos firmados a partir de este momento pero sí se mantendrá para contratos en vigor o ya firmados impidiendo así su modificación y obligando por tanto al cumplimiento de los 5 años de contrato bajo las condiciones inicialmente pactadas excepto para aquellos contratos en los que ya se preveía el posible resultado de esta sentencia. Concretamente la sentencia afirma que “De este modo, no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, en base al principio de seguridad jurídica y al legítimo fin de procurar la estabilidad en las relaciones contractuales preexistentes. Los efectos serán pro futuro por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”
Nueva Regulación
Tal y como avanzábamos, el Tribunal Constitucional tumba todos los puntos de la Ley que le daban sentido y por tanto esta queda sin aplicación a efectos prácticos.
Sin embargo, uno de los focos de la sentencia es que el Tribunal Constitucional se centra en el tema de invasión de competencias por lo que realmente se deja la puerta abierta a una posible modificación futura de la Ley que esquive este punto.
En base a lo anterior, todos los partidos políticos que aprobaron esta Ley ahora tumbada han manifestado su intención de realizar modificaciones en la misma con la intención de sacar adelante una LAU Catalana que no dependa de la estatal y que permita la regulación de precios.
Desde la aprobación de esta Ley y nuestro artículo al respecto de la Regulación de Alquileres han sido muchas las consultas que habían llegado a nuestro departamento jurídico con la intención de aclarar y buscar luz al respecto. Nuestra recomendación siempre ha sido incluir una cláusula en los contratos que abriera la puerta a una posible subida o regulación del contrato posterior para el caso de que tal y como ha pasado esta ley se tumbara.
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Daniel Moreno Haro
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