Cómo descifrar el complejo cálculo del IVA e ITP para viviendas en España
La regulación del IVA vivienda o los impuestos en las operaciones inmobiliarias es realmente complejo en España. A menudo las partes que intervienen en los negocios de índole inmobiliario desconocen cuál es el tipo de IVA correcto, o bien si las operaciones están realmente sujetas al impuesto. Esto afecta a un gran abanico de operaciones, desde la compra-venta, la construcción y rehabilitación, hasta el arrendamiento de inmuebles.
A continuación vamos a echar luz sobre estos temas, planteando algunas de las operaciones que más habitualmente tienen lugar con bienes inmuebles.
¿En qué casos se aplica el 10% del IVA y en qué casos al 21%?
Se aplicará el tipo del 10% (o el 4% si se trata de Vivienda de Protección Pública, VPO) a las entregas de edificios o parte de los mismos que estén aptos para su utilización como viviendas, con independencia de la finalidad a que se destinen.
También se aplicará el tipo del 10% en las entregas de garajes (máximo dos por viviendas), y anexos como sótanos, buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones, servidumbres. Este 10% se aplicará siempre y cuando se transmitan conjuntamente a la vivienda, esto es, en el mismo acto y fecha de la entrega de la misma, aun cuando se documente en contrato privado distinto. Los garajes y anexos han de estar situados en el mismo edificio a la vivienda.
Otro caso es la entrega de viviendas unifamiliares – con sus terrenos accesorios – realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad, tributarán al 10% siempre y cuando estos no superen los 5.000 metros cuadrados. En caso de exceso se tributa al régimen general, es decir al 21%. Así mismo se aplicará el 10% a la entrega de casas prefabricadas.
Tributarán al tipo del IVA del 21% las entregas de locales de negocio, las edificaciones objeto de demolición para construir nuevas promociones urbanísticas, los inmuebles en construcción integrados por el solar y la estructura de hormigón. Las entregas de edificios en curso de construcción, también deberán tributar al 21%, al igual que la importación de los elementos componentes desmontados de viviendas de madera.
A modo de resumen, en caso del IVA vivienda se debe tributar de la siguiente manera:
- Terminadas entregadas por particular: están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Terminadas entregadas por promotor (1ª. entrega): IVA al 10%
- Terminadas entregadas por promotor (2ª. entrega): ITP
- Entregadas por sujeto pasivo y en construcción: IVA al 21%.
- Entregas por sujeto pasivo para rehabilitación:IVA al 21%.
- Entregas por sujeto pasivo para demolición y reconstrucción: IVA al 21%.
- Entrega por sujeto pasivo para uso distinto a vivienda (por ejemplo un despacho): IVA al 10%.
Además, tributan al 10% las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación. Hay que destacar que no se considera rehabilitación el caso de reparaciones aisladas efectuadas a lo largo de los años.
También tributan al 10%: la construcción de garajes – como complemento a una edificación – cuando sean consecuencia de contratos formalizados directamente entre las comunidades de propietarios y el contratista, siempre que se construyan en terrenos o locales comunes de una comunidad. Estos garajes disfrutarán de la tributación al 10%, aunque se construyan después de terminada la construcción de las viviendas.
También tributan al 10% las ventas con instalación de armarios de cocina, baño y armarios empotrados para las edificaciones cuya construcción tribute al 10%, es decir, que sean realizadas como consecuencia de contratos firmados con el promotor de la construcción o rehabilitación de dichas edificaciones.
Las ejecuciones de obras de instalaciones de tipo eléctricas – como ser ascensores o carpintería – también tributarán al 10% si se realizan durante la fase de construcción o rehabilitación del edificio. Las obras de mejora posteriores tributarán al tipo del 21%.
Las ejecuciones de obra para la subsanación de vicios o defectos ocultos de una construcción con graves deficiencias tributan al tipo reducido (10%), sólo cuando sean concertadas directamente entre el promotor y el contratista. No obstante estaríamos sujetos al mecanismo de Inversión del Sujeto Pasivo.
¿Qué es un promotor?
A efectos del IVA se considera promotor al que realiza la promoción para su uso privado, o a quien promueva una sola edificación, aunque no realice otra actividad sujeta a IVA. No obstante, en este caso operará el mecanismo de Inversión de Sujeto Pasivo. Como Sujeto Pasivo (SP) del impuesto, se entiende a la persona que debe pagar IVA en las operaciones que realiza, y más concretamente el promotor, empresario o sociedad mercantil.
¿Qué quiere decir primera y segunda entrega?
Este concepto es importante, ya que primera entrega supone que la operación está sujeta a IVA (10% para vivienda y 21% para resto de edificaciones), y segunda entrega, supone sujeción a ITP, que son los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales.
Podéis encontrar toda la información sobre ITP en la web de la Agencia Tributaria de Catalunya.
Os damos ejemplos concretos en este listado:
- Entrega de edificaciones desocupadas: primera entrega, por tanto sujeta a IVA.
- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas antes de dos años de uso
ininterrumpido: primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas después de dos años de
uso ininterrumpido: segunda entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario, y entregadas antes de dos años:
primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario, y entregadas después de dos años
de uso al propio usufructuario: primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por usufructuario y entregadas después de dos años de uso ininterrumpido a terceros: segunda entrega.
- Edificación arrendada sin opción de compra, entregada al arrendatario antes de
dos años de uso ininterrumpido: primera entrega.
- Edificación arrendada sin opción de compra, entregada al arrendatario después
de dos años de uso ininterrumpido: primera entrega.
- Edificación arrendada sin opción de compra, entregada a terceros después de dos
años de uso ininterrumpido: segunda entrega.
En el caso de los terrenos, según qué casos se pagará ITP o IVA al 21%:
- Realizadas por particulares, ITP
- Edificables, realizadas por empresarios o por sociedad mercantil, IVA al 21%.
- No edificables, realizadas por empresarios o por sociedad mercantil, ITP
- No edificables pero urbanizados o en curso de urbanización (urbanizaciones ilegales), realizadas por el promotor de la urbanización, IVA al 21%.
Tipo de tributación en caso de garages y trasteros:
- Transmitidos por particular, I.T.P.
- Transmitidas por S.P. al margen de una vivienda, IVA al 21%.
- Transmitidas por S.P. conjuntamente con una vivienda, IVA. al 10%.
Recordamos que:el número máximo de garajes y anexos a transmitir con vivienda al tipo reducido del 10% , es de dos.
Entrega de otro tipo de inmuebles:
- Locales comerciales, IVA del 21%.
- Casas prefabricadas, ancladas al suelo, IVA del 10%.
- Entrega de elementos de una vivienda desmontada, IVA del 21%.
Tipo de IVA en caso de entrega de edificaciones por empresas de Leasing (EL)
- Entrega efectuada por particular a la Empresa de Leasing: ITP
- Entrega efectuada por empresario a E.L. en 1ª. entrega: IVA
- Entrega efectuada por empresario a E.L. en 2ª. Entrega: no paga IVA ni ITP
- Entrega efectuada por E.L.: IVA
Impuesto en caso de ejecuciones de obra para vivienda:
- Construcción de la vivienda, IVA del 10%.
- Construcción de edificios en que más del 50% de superficie sea para viviendas, IVA del 10%.
- Ampliación de vivienda, IVA del 10%. (No son ampliaciones los cerramientos de terrazas)
- Operaciones entre constructor y promotor durante construcción, IVA del 10%.
- Operaciones entre constructor y promotor terminada la construcción, IVA del 21% .
A efectos del IVA, tienen la consideración de empresarios o profesionales, quienes efectúen la promoción de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. Por tanto, la promoción de su propia vivienda no convierte al promotor en empresario o profesional a efectos del IVA.
Al no realizar una actividad sujeta a IVA, por no llevarla a cabo un empresario o profesional, el promotor no tendrá derecho a la deducción del IVA soportado.
Por otra parte, las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, soportan el tipo reducido del 10% de IVA.
En consecuencia, el particular que promueve la construcción de la vivienda es promotor aunque, como hemos señalado anteriormente no es empresario o profesional a efectos del IVA. En cuanto a las facturas que reciba del constructor, éstas tendrán una repercusión del 10 %, mientras que las compras por el promotor a proveedores de materiales para la construcción de la vivienda tendrán que pagar el IVA al 21%.
Salvador Marimon
Socio Director Marimon Consultors i Auditors SLP
