Medidas económicas urgentes: Nueva Regulación de moratorias y aplazamientos para el Alquiler de locales comerciales
Aunque ha tardado en llegar, ya tenemos un marco legal de negociación entre propietarios de locales comerciales y sus inquilinos afectados por Covid19. En este sentido, y aunque consideramos que la medida ha sido insuficiente por cuanto sí da respuesta a los negocios y comercios que se han visto afectados por ceses o cierres temporales, ha dejado “desprotegido” al propietario que pudiera por ejemplo tener una hipoteca sobre ese inmueble y que se verá obligado a negociar con su entidad bancaria.
Así, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, establece respecto a la moratoria y aplazamiento de alquileres, los siguientes términos:
Cuando el propietario es un “Gran Propietario:
La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, la concesión de una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengar intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Concepto de Gran Propietario: entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2
Cuando el propietario es “pequeño”
En el caso de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo arrendador sea distinto a los definidos anteriormente, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. En este caso se permite el uso de la fianza para que el arrendatario pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez.
(Nota de prensa Gobierno España)
¿Quién puede solicitarlo?
Podrán acceder a las medidas previstas e indicadas anteriormente, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos:
- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿Cómo se puede justificar?
El Artículo 4 del BOE del 22 de Abril de 2020 establece Acreditación de los requisitos y en concreto se cita que el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
¿Qué pasaría si solicito una Moratoria y no me correspondía?
Para aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Por tanto, cuidado con no aplicar correctamente los criterios indicados en el presente artículo pues que podría llevar a procedimientos judiciales.
Nuestro departamento jurídico ya está trabajando desde hace días con muchos de nuestros clientes en acuerdos que puedan aligerar la carga económica que supone pagar un alquiler cuando el negocio está cerrado y es imposible facturar. Desde el principio nuestra consultora ha aconsejado a todos nuestros clientes esperar a llegar a acuerdos concretos que no supusieran una ventaja real para ellos a la espera de que surgiera alguna iniciativa o normativa estatal que lo regulase tal y como ha pasado.
Nos ponemos a disposición para el análisis de los contratos de alquiler y la gestión de acuerdos con la propiedad de los locales comerciales para solicitar aplazamientos, moratorias, etc.
Quedamos a su entera disposición.
Daniel Moreno Haro
Director Asesoría Edac – Lcdn
info@serviciosdac.com
