RECUPERA TU PISO O VIVIENDA OCUPADA ILEGALMENTE MEDIANTE DESAHUCIO “EXPRES”
INTRODUCCION
La nueva normativa legal de desahucio, recogida en la Ley 5/2018 de 11 de junio, está pensada para regular y acabar con la ocupación ilegal de inmuebles.
El mercado inmobiliario actual, cuenta con demasiados inmuebles desocupados (viviendas, locales etc.), tras la crisis del mercado inmobiliario, situación a la que se ha llegado por varios motivos,
1.- Las entidades bancarias, han acumulado un gran número de inmuebles, derivados de la recuperación de los mismos, una vez finalizados los correspondientes procedimientos de Ejecución Hipotecaria, en los que han ido adjudicando la propiedad de los mismos mediante subasta. Sin embargo no existe una demanda que permita recolocar dichos inmuebles (generalmente viviendas) en el mercado, lo que supone que muchos de ellos se encuentren desocupados.
2.- A la situación anterior, como motivo de la existencia de viviendas vacías, se unen los desahucios por causas tradicionales, como son la falta de pago de las rentas, que supone que muchas familias queden sin hogar al ser desalojadas de las mismas, con el grave problema que ello comporta, sobre todo si existen hijos menores a su cargo, situaciones en las que deben actuar los Servicios Sociales para prestarles ayuda.
3.- Debemos aun añadir las viviendas vacías cuyos titulares que no las ocupan, que son derivadas de herencias, o compras como segundas viviendas etc., y que estando a disposición de sus titulares, no las utilizan y quienes para su sorpresa se las encuentran ocupadas por personas que no tienen ningún derecho a ello.
4.-Al margen de las razones anteriormente expuestas, se han creado grupos organizados, especialistas en detectar viviendas desocupadas, que “alquilan” a familias sin hogar, por unos precios muy bajos. Se ha llegado incluso a firmar un supuesto “contrato de arrendamiento”. Evidentemente estos contratos son nulos de pleno derecho incurriendo quienes lo favorecen en un delito de estafa, pero supone una “ocupación ilegal” puesto que el titulo que les faculta para estar dentro es nulo de pleno derecho, pero están pagando la “renta “que se les ha indicado en su momento, (a personas que no tienen titulo para exigirlos) con lo que el conflicto de intereses está servido. Contra estas actuaciones a parte del desalojo cabe iniciar acciones penales.
5.- Por ultimo pero no menos importante, se ha desarrollado el fenómeno “ocupa” que normalmente tienden a disponer ilegalmente de viviendas e inmuebles desocupados, que se encuentran en situación de abandono, o vacía, por cuestiones derivadas de algunas de las situaciones descritas anteriormente.
SITUACION ACTUAL DE LOS DESAHUCIOS
Como hemos visto la situación social es compleja, y la legislación anterior lo único que permitía era realizar un desahucio, en el que si bien se había avanzado mucho para agilizar los plazos de lanzamiento, estos tramites solían retrasarse, puesto que una vez que se recibía la citación de desahucio, se ofrecía la posibilidad en los casos de reclamaciones de rentas impagadas, de abonar las adeudadas antes del lanzamiento (enervar la acción una única vez) con lo que se archivaba el procedimiento y en caso de volver a incumplir había que volver a plantear la demanda, si bien en ese caso resultaba imposible enervar la acción y se señalaba lanzamiento directamente.
Pero llegado el momento del lanzamiento, resultaba altamente frecuente que se suspendiera el mismo por existir menores dentro de la vivienda, o personas de edad avanzada, con lo que se daba cuenta a los Servicios Sociales, lo que comportaba la dilatación del procedimiento, con la consiguiente desesperación del propietario del inmueble.
En los casos ocupas, el problema se presenta antes, puesto que hay que emplazar a los ocupantes para notificarles la demanda y se emplaza a uno pero realmente hay mas personas que al no tener vinculo no han sido emplazados. Ello supone emitir un requerimiento para averiguar el número de ocupantes, nombres etc., y para poder avanzar el procedimiento, aunque se tenga señalado día de lanzamiento, sino están todos requeridos, dicho lanzamiento no podrá llevarse a cabo. Todo esto supone que un procedimiento relativamente rápido, sea lento y desesperante.
Realmente se equiparaba y se proponían acciones civiles de desahucio por precario, es decir por carecer de titulo para ocuparla, pero realmente no es esta figura jurídica cien por cien aplicable al hecho concreto, ya que la ocupación no es tolerada o conocida por el propietario, ni ha tenido anteriormente algún título el ocupante que le permita continuar dentro, por tanto ha hay relacion previa propiedad ocupante. Existe solo un abuso de derecho y una actuación ilícita por parte del ocupante, que confronta directamente con el derecho de propiedad privada que todo propietario posee.
SITUACION TRAS LA MODIFICACION
La Ley actual, enfoca el procedimiento busca agilizar los trámites para retornar la propiedad a aquellos propietarios que se han visto privados de sus inmuebles, bien por situaciones de precario o por ocupación ilegal de las mismas.
Se aplican pues como derecho los reconocidos en el artículo 250.4 de la LEC en relacion a los artículos 437,441 y 444 de la LEC en su nueva redacción.
¿CÓMO SE INICIA EL PROCESO?¿QUIEN PUEDE DEMANDAR?
El proceso se iniciara como siempre con la demanda de juicio verbal (como anteriormente) en la que se aportara la documentación que justifique la titularidad del inmueble a desalojar, pidiendo la entrega del mismo y el desalojo del ocupante.
Aquí hay una variación, ya que solo está legitimado para presentar la demanda, las personas fisicas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas propietarias o poseedoras de viviendas sociales. El resto de propietarios tiene que continuar con el procedimiento anterior. Esto limita a los bancos para recuperar sus inmuebles adjudicados y ocupados.
Se recoge en el articulo 250.1.4º de la LEC,
1.- Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes,
4º.-Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de la vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legitima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legitimas de vivienda social.”
¿QUIENES PUEDEN SER DEMANDADOS?
La nueva regulación en el articulo 441.1bis señala
“1 bis. Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella, a la que se refiere el párrafo segundo del número 4º del apartado 1 del artículo 250, la notificación se hará a quien se encuentre habitando aquella. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a identificar al receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad. Si ha sido posible identificar al receptor o demás ocupantes, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social, si procediera su actuación, siempre que hubiera otorgado el consentimiento por los interesados.
Por tanto pueden ser demandados, cualquier persona que se encuentre ocupando una vivienda que no sea de su propiedad, sin título alguno que la legitime para ello y por ello la demanda puede dirigirse contra los ignorados ocupantes, (por lo tanto ya no es necesario que se identifiquen los ocupantes como venia resultando necesario hasta ahora), lo que comporta que basta que haya personas viviendo en la casa, haciéndose entrega de la comunicación a la persona que resida en la vivienda. Para proceder a identificar al receptor y al resto de ocupantes, el Juzgado puede valerse de la fuerza pública. En esos momentos se puede dar notificación a los Servicios sociales, si los ocupantes dan el consentimiento, para solucionar problemas que derivan del posible desalojo.
Para el caso de que se hubiera solicitado la entrega inmediata de la posesion de la vivienda, se requerirá a los ocupantes que hayan recibido la comunicación, para que en el plazo de 5 dias aporten al juzgado el documento que les permite permanecer en la vivienda, recogido en el articulo 441.1bis párrafo segundo.
“Si el demandante hubiera solicitado la entrega inmediata de la posesion de la vivienda, en el Decreto de admisión de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de 5 dias desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria.”
¿QUE RESULTADO PODEMOS TENER?
1.- Que los ocupantes contesten y no aporten documentos.- En ese caso se dicta Auto ordenando la inmediata entrega de la posesion del inmueble al dueño del mismo. Este Auto no es recurribl. Se acuerda dar traslado a los servicios públicos competentes, para que en siete dias, adopten las medidas que procedan
2.- Si contestan y aportan documentos pero que no justifican tener legitimidad para estar dentro. Se dicta Auto como anteriormente ordenando la entrega de la posesion del inmueble al propietario, que no será recurrible. Se acuerda dar traslado a los servicios públicos competentes, para que en siete dias, adopten las medidas que procedan
3.- Si no contestan, se dicta Sentencia estimatoria y se ejecuta la misma, para lo que ya no es necesario esperar lo 20 dias de la firmeza de sentencia como hasta ahora.
En los casos del apartado 1, 2 y 3 resultará de aplicación lo dispuesto en el articulo 441 .1 bis, párrafo segundo
Articulo 441.1bis párrafo segundo
Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenara mediante Auto la inmediata entrega de la posesion de la vivienda al demandante, siempre que el titulo que se hubiera acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer. Contra el Auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevara a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.
4.- Si contestan y tienen algún documento que justifique la ocupación, como pudiera ser un contrato de alquiler vigente (no valdría el alquiler cuyo plazo se haya agotado) en este caso se celebrara juicio. Pero ahora el empadronamiento ya no sera un titulo que justifique la estancia, como venía siendo hasta ahora.
En estos casos se abre procedimiento verbal, que debe realizarse en todos sus trámites, es decir se señala día y hora para la celebración de la vista, donde se va a discutir si el titulo del ocupante es lícito y valido o no, o en su caso si el titulo del demandante acredita su propiedad. No se va a tratar ningún tema más. Quedan los autos vistos para sentencia. Cuando se dicta Sentencia, si la misma es estimatoria, es decir, si la sentencia da la razón al demandante, entonces puede ejecutarse de forma directa sin esperar los 20 dias para que gane firmeza.
Esto agiliza bastante el tramite, puesto que
-Al poder notificarse la demanda a cualquiera de los ocupantes, se facilita la prosecución del procedimiento, y por tanto el señalamiento de la vista donde se va a decidir la cuestión.
-Como quiera que el único argumento que tiene el ocupante es justificar el titulo que le permite dicha ocupación, (puesto que la validez del título del actor ya ha sido valorado por el Juzgado y esa alegación no prosperaría) resulta difícil acreditar tal extremo para el ocupante, por lo que las Sentencias suelen ser a favor del demandante,
-Se obtiene por todo lo argumentado una resolución del proceso en menos tiempo puesto que tras la oposición del demandado queda señalada la vista tras la cual, se dicta Sentencia que puede ser ejecutable directamente.
-Se puede iniciar ejecución sin esperar los 20 dias a que la Sentencia ganara firmeza, lo que retrasaba el proceso.
-Lo que no ha cambiado es la necesidad de interponer demanda de ejecución para hacer valer la sentencia, lo que supone el inicio de un nuevo procedimiento para proceder al lanzamiento y la recuperación de la finca.
Se recogen los argumentos anteriores en el articulo 444.1bis
1 bis. Tratándose de un caso de recuperación de la posesión de una vivienda a que se refiere el párrafo segundo del numeral 4º del apartado 1 del artículo 250, si el demandado o demandados no contestaran a la demanda en el plazo legalmente previsto, se procederá de inmediato a dictar sentencia. La oposición del demandado podrá fundarse exclusivamente en la existencia de titulo suficiente frente al actor para poseer la vivienda o la falta de titulo par parte del actor. La sentencia estimatoria de la pretensión permitirá su ejecución, previa solicitud del demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte dias previsto en el artículo 548.”
CONCLUSIÓN
Con la nueva legislación, se acortan los plazos para proceder al desahucio de viviendas ocupadas, puesto que realmente los únicos argumentos son la exhibición de un titulo que permita al ocupante permanecer en la vivienda, debiendo aportarlos el ocupante en el plazo de 5 dias. Cualquier otra excusa queda fuera de contexto y provoca la expulsión directa de la vivienda, mediante Auto no recurrible.
Se permite notificar la demanda a cualquier ocupante, lo que agiliza los tramites, ya que antes se debía identificar a todos los ocupantes y notificar a cada uno y bastaba con que alguno no se encontrara en el domicilio para que el lanzamiento posterior fuera nulo al no haberse notificado la existencia del desahucio a uno de los ocupantes, lo que retrasaba el pleito que tenía que repetirse una vez notificado, volver a celebrar vista etc., con el consiguiente perjuicio para las partes.
La no exhibición de titulo acreditativo comporta un Auto de desahucio directo, legítimamente ejecutable y por tanto se obtiene el desalojo en menos tiempo.
Solo en el caso de que el ocupante tuviera un titulo, se procedería a realizar juicio con lo que ello implica, pero en general hay más visos de no tener titulo que de tenerlo, por lo que la agilidad de los trámites se garantiza en la mayoría de ocupaciones ilegales.
Por tanto, tener claro desde el principio cuál es el mejor procedimiento civil o penal para proceder a recuperar la vivienda ocupada es fundamental y contar con un buen despacho de abogados experto en desahucios es fundamental. En estos procedimientos donde existe impago del alquiler o existe una vivienda ocupada, la velocidad a la hora de actuar es fundamental para no alargar el desalojo. Nuestro equipo jurídico puede ayudarle en todo el proceso. No dude en consultarnos cómo recuperar la vivienda con un desahucio exprés o a través de cualquier otro procedimiento.
Josefina Moreno
Abogada Asesoría Edac – La Central del Negocio
