ALQUILER DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO: PROHIBICIÓN O AUTORIZACIÓN

Son muchas las consultas que llegan a nuestro despacho sobre cómo sacar rendimiento a una propiedad más allá de poder hacerlo con el alquiler para uso de vivienda habitual o uso vacacional de temporada. Son muchos los clientes que se plantean la posibilidad de alquilar la vivienda para uso turístico e incluso alquilar habitaciones tanto si residen en la propia vivienda como si es una segunda propiedad. El presente artículo intentará resolver estas dudas.

En una sociedad como en la que vivimos, en la que las personas tienden a realizar constantes desplazamientos desde su zona de residencia habitual, a zonas diferentes, bien por trabajo, estudios o simplemente turismo, se despiertan unas necesidades que no había anteriormente, esto es, que las estancias no sean de larga duración, y se genere la necesidad de ocupar el espacio durante unos pocos dias. Esta tendencia surge como alternativa a otros negocios de alojamientos más tradicionales (hoteles, pensiones, hostales, albergues etc.) y tienen gran demanda puesto que los precios que se ofertan son más competitivos.

En este tipo de arrendamientos, es el propietario quien dispone de su propiedad y en el ejercicio libre de su derecho, la alquila, bien en su totalidad o bien por dependencias o habitaciones. Cualquier limitación o prohibición que impida al propietario la libre disposición de su bien, supone vulnerar el derecho de propiedad que el propietario tiene sobre su inmueble.

En torno a este tipo de arrendamientos se ha creado una polémica que comenzó en el año 2013 cuando el Gobierno, a través de la Ley de Flexibilización y Fomento de la Vivienda,  decidió dejar de regular este tipo de actividad a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Decretó que fuera cada Comunidad Autonoma quien legislase sobre la materia, lo que ha llevado a que se dicten normas contradictorias y confusas, creándose un marco normativo diverso (normas que no se ajustan a Derecho en la mayoría de los casos). Esta situación genera una confusión que afecta a los propietarios que no saben a ciencia cierta como actuar, pero que han venido sufriendo las consecuencias de esta situación, en forma de sanciones (dictadas aplicando legislaciones no específicas en la materia o que han sido anuladas por los Tribunales Superiores de Justicia de las diversas CCAA), favoreciendo de esta forma claramente al sector hotelero, que considera estos arrendamientos como competencia desleal.

¿DÓNDE SE REGULA ESTE TIPO DE ARRENDAMIENTO USO TURISTICO?

Estos contratos son atípicos, puesto que han quedado fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y no hay una referencia expresa en el Código Civil, que en cualquier caso contempla el arrendamiento por habitaciones, en forma general.

Para discernir cual sería la normativa que pudiera aplicarse, debemos ver cual es el destino que se otorga en el objeto del contrato, es decir qué se alquila, pudiendo existir varios tipos de arrendamiento de vivienda por habitaciones, según el destino dado en cada caso, a saber:

–Como vivienda estable, es decir que se considera por periodo largo. Debe cumplir las condiciones de habitabilidad necesarias como edificación habitable.

–Como vivienda de temporada, que se alquila por un periodo de duración determinado, inferior a 11 meses, y que coincide con la temporada de verano o cualquier otra que fijaran las partes (periodo de curso lectivo para estudiantes etc.). Se recoge en el articulo 3 de la LAU

–Como vivienda turística: en cuyo caso el plazo de estancia es muy corto, con un mínimo de 5 días y no pudiendo superar los 30 días.

¿QUÉ DIFERENCIAS HAY ENTRE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y VIVIENDAS TURÍSTICAS?

Estas dos modalidades de arrendamientos, gestionan el mismo servicio, es decir, el alojamiento temporal, por periodos más o menos cortos, pero se diferencian básicamente en:

–El apartamento turístico, generalmente son empresas y las viviendas no son residenciales.

• Normalmente se consideran regulados jurídicamente como los hoteles, moteles, pensiones, etc.
• Están integrados en bloques o edificios que están destinados a este fin, exclusivamente.
• Deben tener visible la placa identificativa de su categoría, como AT (apartamento turístico).
• En algunas comunidades se les exige que tengan servicio de recepción.
• Gestionan el servicio de limpieza de las viviendas, que incluye en muchas ocasiones el de lavandería.
• Disponen de mobiliario completo, para las habitaciones, cocina, baños, ropas de cama, de cocina, de baño etc. Es una vivienda habilitada en toda su extensión.

–La vivienda de uso turístico, tiene como propietario a una persona física individual.

• No tienen una regulación específica.
• No es un edificio, sino una vivienda dentro de un bloque de viviendas particulares.
• La limpieza la realiza el inquilino de su habitación.
• La necesidad de registrarse como vivienda de uso turístico, varía según las CCAA
• La gestión de las mismas, (administración, publicidad, etc.) suelen realizarla los propietarios, bien directamente o bien contratando administradores de fincas para realizar dicha función.
• El uso puede limitarse si la Comunidad de Propietarios no lo autoriza o si en los Estatutos de la misma resultara prohibida dicha actividad.
• La duración mínima suele ser de 5 días y la máxima de 30 días.
• Limitación del numero de plazas ofrecidas, en función de los metros de la vivienda y las estancias de la misma, con un máximo de 10.
• Las habitaciones tienen que estar amuebladas.
• Los inquilinos tienen que poder disfrutar y utilizar las estancias comunes (baño, cocina, comedor, sala de estar con televisión etc.) y de utensilios de cocina, como cubiertos, platos, vasos, etc.).

¿SI NO HAY LEY QUE PASA?

Cuando ante una determinada situación no existe ley aplicable o las que existen no regulan específicamente el supuesto de hecho, nos encontramos ante lo que se dice es un VACIO LEGAL.

¿COMO SE HA PRODUCIDO EL VACIO LEGAL EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DE USO TURISTICO?

Esta situación se produce por dos motivos principales:

1.- La cesión de las competencias para regular estos arrendamientos a las CCAA. –  Esta cesión ha supuesto que la regulación sea diferente en cada Comunidad, aplicando normativas que no se ajustan a Derecho y que ha llevado a la anulación de muchos de estos textos normativos por parte de los Tribunales Superiores de entre ellas Catalunya, con la anulación de la PEUAT.

2.- La Ley de Arrendamientos Urbanos, prevé arrendamiento solo de viviendas completas.- Se refiere a este punto el articulo 5 e) de esta Ley, que considera que puede alquilarse cualquier edificación habitable, y por tanto no se encuentra dentro de la misma el arrendamiento de vivienda por habitaciones, ya que la habitación por sí sola no reúne los requisitos de edificación habitable, al tener que usar otros elementos comunes, (baño, cocina etc.) que se encuentran en la vivienda pero que no son objeto de arrendamiento.( S.A.P. de Ciudad Real de 214/9/2017; S.A.P.de Madrid de 26/9/2017; S.A.P.VALLADOLID de 15/12/2015 entre muchas otras).

3.- La exigencia del alquiler de la vivienda completa (en algunas comunidades como Catalunya). Este tema ha suscitado nuevas polémicas, igualmente no resueltas, centrando la cuestión en que debe entenderse por vivienda completa.

Esta cuestión no se resuelve en la Ley de Turismo de Catalunya, donde habla de vivienda turística, sin indicar que la misma tenga que alquilarse en su totalidad, sin prohibir expresamente el arrendamiento de viviendas por habitaciones, por lo que no se puede sancionar por tal motivo.

¿ESTO SIGNIFICA LA PROHIBICIÓN DE REALIZAR ESTOS CONTRATOS?

1. NO. Solo significa que no están regulados en la LAU, (que solo prevé arrendamientos de viviendas completas) ni por las CCAA, (porque no se ha regulado correctamente), pero no que estén prohibidos. Ante esta situación deberemos aplicar las máximas de que “nadie puede ser sancionado por una norma que no existe”, y aquella otra por la que “todo lo no prohibido está permitido”, ajustándonos evidentemente a los términos de conducta que marca el sentido común y que rigen para “un buen padre de familia”.

Ante este vacío legal, se aplicaría lo dispuesto en el Código Civil como norma supletoria.

¿ESTÁ REGULADO EL ALQUILER DE HABITACIONES EN EL CODIGO CIVIL?

NO EXPRESAMENTE. Esta norma juridica, tampoco contempla de forma expresa este tipo de contratos de alquileres de habitaciones turísticas, si bien para nuestro sistema jurídico no es nuevo el concepto de alquiler por habitaciones, pudiendo por tanto aplicase la regulación de estos contratos a los de alquiler turístico por analogía. Así en el artículo 1550 del CC, prevé el subarriendo de habitaciones por parte del inquilino con autorizacion del propietario.

“Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de la responsabilidad de cumplimiento del contrato para con el arrendador.”

Si tomamos los artículos relativos al arrendamiento, en concreto en el artículo 1582 del CC prevé el arrendamiento de un inmueble o parte del mismo.

“Cuando el arrendador de una casa, o parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o de una tienda, o almacén, o establecimiento industrial, arrienda tambien los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca arrendada”

De igual forma el artículo 524 párrafo 2 del CC en el apartado de los derechos de uso y habitación, señala,

“La habitación da a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar en una casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”

¿QUÉ VENTAJAS SE OBTIENEN SI SE APLICA EL CODIGO CIVIL A ESTOS CONTRATOS?

El CC en cualquier caso resultaría más beneficioso, ya que el alquiler se rige por la libertad de pactos entre las partes, si bien no se regula concretamente, con el nombre especifico de alquiler de viviendas turísticas por habitaciones.

¿QUÉ RIESGO SE ASUMÍA SI ALQUILABAMOS HABITACIONES TURISTICAS?

EL RIESGO DE SER SANCIONADO. En Barcelona, el Ayuntamiento estaba sancionando a los propietarios por realizar este tipo de actividad, pero al igual que en otras CCAA dicha potestad sancionadora, a nuestro entender, no se ampara en norma jurídica alguna, según las diversas resoluciones de los Tribunales Superiores de Justicia.

En concreto el Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en su Sala de lo Contencioso-Administrativo, ha dictado Sentencia 41/2017 de 21 de marzo, por la que impugna el articulo del Real Decreto realizado por dicha CCAA, que exigía que la vivienda vacacional sea arrendada en su totalidad, no por habitaciones, justificando esta decisión indicando que la intervención de la Administración no está justificada, porque vulnera la libre oferta de servicios, ya que no hay razón para exigir a un cliente que arriende la totalidad de la vivienda y realice un gasto superior al que quiere, si lo que desea es el servicio de una habitación. El articulo por tanto lesiona la libre competencia.

¿CÓMO ESTÁ LA SITUACIÓN ACTUALMENTE EN BARCELONA?

En la actualidad el Ayuntamiento de Barcelona, parece estar realizando una moratoria en la aplicación de la PEUAT, debido a la avalancha de recursos contenciosos interpuestos contra la misma, por el gremio hotelero, que beneficia a las viviendas de uso turístico.

Esta “moratoria” vendría derivada del intento de modificar y “salvar” el texto legal aprobado, ante los recursos interpuestos y las resoluciones judiciales que comienzan a llegar, emitidas por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, en su Sala Contencioso Administrativa, en sus Sentencias números 466; 764; 765; 769, entre otras (encontrándose un gran número de recursos interpuestos por estos motivos, que se encuentran pendientes de resolver por la Sala.)

Básicamente este Tribunal, DECLARA LA NULIDAD DE PLENO DERECHO DE LA PEUAT (SENTENCIA 466) y en concreto del articulo 15.4 A) segundo guión, así como Disposición Adicional Tercera, 2.c), y del artículo 9. 1 d) y la Dispoción Adicional Primera punto 3, en su regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos temporales, albergues, y viviendas de uso turístico, por argumentos de carácter técnico, básicamente:

• En relación a las viviendas de uso turístico, se considera que se ha producido una invasión de competencias autonómicas, por incumplimiento del artículo 108,5 del Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto, que aprueba el texto de la Ley de Urbanismo de Catalunya. En concreto la Disposición Adicional Primera relativa a estas viviendas del Distrito de Ciutat Vella, indica que las viviendas que a fecha 16/9/19 no cumplan las condiciones indicadas, tienen que cesar su actividad sin indemnización alguna.

Las sentencias indican que si esas viviendas estaban legalmente declaradas no puede sostenerse que el uso preexistente sea incompatible con la normativa existente por tanto deben conservarse, en aplicación del artículo 108.5 del Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto, que aprueba el texto de la Ley de Urbanismo de Catalunya.

¿QUÉ CONCLUSIONES SACAMOS?

En principio, dado el vacío normativo existente, en principio si las viviendas turísticas estaban funcionando hasta este momento, nada les impide que continúen con su actividad sin que pueda serles aplicables la PEUAT por estar anulado el texto por ahora y no encuadrarse en los arrendamientos de la LAU.

De igual forma, tampoco se prevé en la Ley de Turismo de Catalunya cuando al definir vivienda turística, no hacen mención alguna a que deba alquilarse en su totalidad o por habitaciones, ni establece medidas para este ultimo caso.

Si se quisiera iniciar una actividad nueva, deberían inscribirse en el Registro que cada CCAA tiene de viviendas para uso turístico y guardar o mantener las condiciones de habitabilidad e higiene necesarias y los requisitos que se marquen para la inscripción y que hemos reseñado anteriormente.

La legislación aplicable por analogía seria la del Código Civil que se ha visto anteriormente, como norma supletoria por el vacío legal existente, debiendo en este caso realizar un contrato de arrendamiento por cada una de las estancias que se alquilen.

 

A nuestro leal saber y entender, a pesar de todo lo expuesto en este texto, siempre puede existir el riesgo de que el Ayuntamiento intente continuar con las sanciones y que el tema se tenga que resolver ante los Tribunales de Justicia, si bien como hemos visto, por ahora, las resoluciones suelen ser desfavorables para el Ayuntamiento.

 

Esperamos que este artículo haya podido arrojar un poco de luz sobre si es posible o no alquiler habitaciones para uso turístico y cómo se regula esta posibilidad. Indicarles que nuestro departamento jurídico tiene amplia experiencia en la realización de contratos de alquiler de habitaciones y además le ayudará a gestionarlo de la forma fiscal más conveniente. Como abogados expertos en alquiler de habitaciones y amplios conocedores del sector turístico, nos ponemos a su entera disposición.

Josefina Moreno

Abogada Asesoría Edac

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