SUSPENSION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO USO DISTINTO DE VIVIENDA

A la espera de una apuesta valiente por parte del Gobierno de España con respecto a los créditos bancarios, deudas en general y alquileres en particular para paralizar y obligarnos a todos a paralizar estas obligaciones dejándolas en suspenso, realizamos el presente artículo en aras de aclarar la gran cantidad de dudas que existen con respecto a la situación en la que se encuentran muchos particulares y empresas a la hora de saber si pueden dejar de pagar alquiler a causa de la situación de alerta por coronavirus covid-19 y su drástica reducción de ingresos.

Grandes cadenas como BurguerKing ya están aplicando la suspensión de contratos de forma unilateral principalmente para forzar su aceptación de los ERTE presentados.

¿Se puede suspender un contrato de alquiler por fuerza mayor?

Si, se puede solicitar la suspensión, por imposibilidad sobrevenida por causa de fuerza mayor, pero no pasa de ser un acuerdo entre arrendador y arrendatario. El incumplimiento de pago de la renta de manera unilateral por el arrendatario facultaría al arrendador para rescindir el contrato y solicitar reclamación judicial, que posiblemente ganaría el arrendatario porque se dan circunstancias para la suspensión del contrato, pero no deja de ser declarado judicialmente.

Por tanto, por esta vía, y teniendo en cuenta que las medidas adoptadas por el Gobierno son extraordinarias con respecto a la declaración del estado de Alarma, podemos perfectamente alegar fuerza mayor a la hora de establecer una negociación con el propietario de nuestro piso y/o local para no pagar alquiler durante la crisis del coronavirus.

¿Está regulada la posibilidad de no pagar alquiler por el estado de Alarma o crisis de Coronavirus?

No. Actualmente solo tenemos el articulo 26 de la LAU, que se refiere a la posibilidad de suspender el contrato de arrendamiento por obras necesarias u ordenadas por la Autoridad (ruina del edificio y obligación de reparación). Este artículo se puede aplicar también a los/ arrendamientos de uso distinto de vivienda (artículo 30 LAU).

Ello en relación con el articulo 1105 del CC según el cual nadie puede resultar obligado por causas que no se han podido prever

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

¿SE CONSIERA CAUSA DE FUERZA MAYOR EL CIERRE POR CORONAVIRUS ORDENADO POR R.D. 463/2020?

Resulta evidente que la declaración de estado de alarma es una circunstancia de fuerza mayor, sin embargo, no se ha regulado. Como avanzadilla, EL MINISTERIO DE TRABAJO en orden interna publicada, EL 12/03/2020, considera esta circunstancia expresamente como causa de fuerza mayor

“2.- Fuerza mayor temporal

La fuerza mayor se caracteriza porque consiste en un acontecimiento externo al círculo de la empresa, independiente de la voluntad de esta.

Se entienden por circunstancias de fuerza mayor temporales, las situaciones de pérdida de actividad derivadas de las siguientes circunstancias:

Las derivadas de las distintas medidas gubernativas o sanitarias de contención adoptadas como consecuencia del covid-19, incluida la declaración del estado de alarma por aplicación el R.D. 463/2020 de 14 de marzo, que impliquen o puedan implicar, entre otras cosas, la suspensión o cancelación de actividades, cierre temporal de locales de afluencia publica, restricciones del transportepúblico y en general de la movilidad de las personas o de las mercancías.”

A estos efectos todas las actividades incluidas en el anexo del RD se considerarán afectadas por fuerza mayor.”

¿Cómo se aplica la causa de fuerza mayor en los contratos? ¿se puede aplicar la cláusula REBUS SIC STANTITUBUS?

Esta cláusula se traduciría como “estando así las cosas”, es decir dado que se han producido una serie de acontecimientos, imprevisibles, inevitables, mediante orden legal, que no puede ser desobedecida, en aplicación de esta cláusula, los contratos pueden ser revisados y dentro de esa revisión estaría la posibilidad de suspender el contrato de arrendamiento.

Se pretende con ella intentar compensar el desequilibrio de prestaciones entre las partes contratantes, donde el arrendatario siempre será la parte mas débil, que hace que el contrato pueda perder su eficacia por razón de las causas de fuerza mayor.

Esta suspensión, como hemos dicho, no está contemplada en ningún artículo, salvo por aplicación analógica el articulo 26 referido en relación al artículo 30 ambos de la LAU, pero pasa por negociar con el arrendador, que en caso de negativa puede ejercer su derecho y reclamar judicialmente.

La jurisprudencia, regula de alguna manera el alcance de la clausula.

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO 30/06/2014

“… su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, y considerando que se produce tal hecho cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato) …”.

“… el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas…”.

“El contraste de la denominada base objetiva del negocio nos permite concluir que la mutación o cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando la finalidad económica primordial del contrato, ya expresamente prevista o bien derivada de la naturaleza o sentido del mismo, se frustra o se torna inalcanzable”.

Se aplicaría esta doctrina a través del término IMPREVISIBLE Y EXTRAORDIARIO, donde cabria incluir el estado de alarma y las consecuencias del COVID-19

Con anterioridad durante la crisis económica y de recesión que vivió España EL TRIBUNAL SUPREMO EN SENTENCIA DE 17/01/2013 califica lo que se entiende por situación de crisis económica imprevisible, determina que el riesgo de pérdida económica del contratante mas desfavorecido, debe ser compartido y especialmente si afecta a la base económica del contrato, por la excesiva onerosidad producida por las circunstancias económicas y sociales que no eran previsibles.

Como resumen de todo lo anterior podríamos decir que:

No hay normativa legal que ampare la suspensión de un contrato de alquiler salvo el artículo 1105 del código civil, lo que quiere decir que si el arrendador no quiere, la obligación de pago persiste.

En cualquier caso, nuestro consejo es enviar burofax a los propietarios-arrendadores, informando de que en aplicación del artículo 26 en relación con el 30 de la Lau y del artículo 1105 del Código civil, se solicita la suspensión del contrato hasta que se levante el estado de alarma, con la consíguete paralización de abono de rentas. Esta carta por si misma no paraliza el pago o la obligación de pago del alquiler, pero con esta medida dejamos constancia de la imposibilidad de pago sobrevenida por los cierres de negocios ordenados por el Estado, como causa de fuerza mayor, por si solicitan posteriormente un desahucio por falta de pago…Pero nada les obliga a aceptar.

Estamos ante la situación en la que si el propietario quiere negociar perfecto, pero si se deja de pagar la renta del alquiler directamente porque no han alcanzado un acuerdo, cuando las reclamen tendremos con esta simple medida, los argumentos para defender un posible desahucio por falta de pago.

Lo que marca el artículo es el procedimiento judicial y las bases y argumentos que tenemos en caso de que dejemos de pagar y nos lo reclamen.

Nuestro departamento Jurídico está estudiando todas las vías y posibilidades que podemos tener a nuestro alcance para paliar los efectos de la crisis del coronavirus. No dejaremos a ningún cliente desatendido y vamos a mirar de ayudarles con todos los recursos de que dispongamos.

Este despacho siempre ha tenido y tiene una vocación social muy importante y seguiremos trabajando en ello.

Cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto no duden en contactar con nosotros. Estamos trabajando al 200% ya sea desde oficina (sin atender visitas) como desde casa.

Si desean que le ayudemos a la hora de negociar con la propiedad para solicitar una rebaja de alquiler, una moratoria en el pago o la suspensión de contrato de arrendamiento, no duden en consultarnos. Además, si necesitan ayuda para confeccionar la carta o comunicado al propietario del local que tiene arrendado, nuestro departamento jurídico se pone a su total disposición. No dude en consultarnos.

Josefina Moreno

mercantil@serviciosdac.com

Abogada Asesoría Edac – Lcdn